相続した不動産を売却したい!! 売却の流れと注意点を詳しく解説
今回の記事の要点
☆不動産を相続して売却するときの流れは9段階
☆不動産には４つの相続方法があり売却するときには相続登記が必要
☆相続した不動産を売却するときには「遺産分割協議」が必要
近しい人が亡くなり不動産を相続することになったときには、現物のまま維持するのか売却するのかによって流れが異なってきます。
そのため何もわからない状態で進めてしまうと、「ああしておけばよかった」と後悔することにもなりかねません。
今回は、相続した不動産を売却するときの流れと注意点、ポイントとなる遺産分割協議について詳しく解説していきます。
目次
1.不動産を相続して売却するときの流れ
2.不動産を相続して売却するときの注意点
3.相続した不動産を売却するときに必要な遺産分割協議とは
4.まとめ
まずは、相続が発生してから不動産を売却するまでの一連の流れを押さえておきましょう。
①相続の発生・遺言書の確認
被相続人が亡くなったら、まずは死後7日以内に死亡診断書と死亡届を役所に提出します。
同時に被相続人が遺言書を残していないか調べます。
自宅だけでなく、被相続人が利用していた貸金庫や公証役場にある公正証書遺言検索システムでも遺言の有無を確認しましょう。
②法定相続人（排除者・欠格者）の調査
遺言書があればそれに従いますが、なかった場合には誰が相続人となるのかを調べます。
被相続人の出生から死亡まで、戸籍謄本や除籍謄本をさかのぼり、相続人を確定します。
③相続財産目録の作成
法定相続人が確定したら、相続財産を調べます。
相続財産は不動産や預貯金などのプラスの財産だけでなく、住宅ローンや未払いの税金などマイナスの財産も洗い出します。
④遺産分割協議
相続財産が確定したら、法定相続人全員で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、法定相続人の誰が、どの財産を相続するのかを決める会議のことです。
遺産分割協議については、後ほど詳しく解説します。
⑤遺産分割協議書の作成
遺産分割協議で内容が決まったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名捺印します。
⑥名義変更手続き
不動産については、被相続人から相続人の名義に変更する手続きが必要です。
法務局に必要な書類を提出することで自分でも手続きできますが、手間と時間を省くのであれば司法書士に依頼するとよいでしょう。
⑦税金の納付
不動産を登記する際には以下の登録免許税を納付します。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
以下の相続税基礎控除額を超える金額の相続が発生した場合には、相続税も納付します。
相続税基礎控除額＝3000万円＋相続人の数×600万円
例えば相続人が配偶者と子供2人であれば、
3000万円＋3人×600万円＝4800万円
が基礎控除となるため、これを超える相続が発生した場合には相続税の納付が必要です。
⑧売却活動の開始
相続登記が済めば、売却活動を開始できます。
不動産会社に仲介を依頼するなどして、売却相手を探しましょう。
⑨売却
売買契約を結び、買主に所有建移転をして代金を受け取る流れです。
最初の注意点は、相続した不動産を売却するときでも、いったんは相続登記をすることです。
相続してもすぐに売却できるのなら、亡くなった人（被相続人）からそのまま買主に名義変更したらいいのでは、と考えるのではないでしょうか。
しかし不動産は、その所有者しか売却できないとされています。
そのため所有者が亡くなったら、いったん相続人が相続し、名義を移転して正式な所有者とならなければ売却はできません。
売却するのであれば不動産は換価分割を選択する
相続人が1人しかいなければ、不動産の相続は簡単です。
しかし複数いる場合、現金のように簡単には分けられない不動産は、どのように相続するか問題になるケースが少なくありません。
不動産を相続する際には、主に以下の4つの相続方法があります。
現物分割
現物分割は、不動産を複数に分割して、相続人がそれぞれ相続する方法です。
代償分割
一部の相続人が不動産を相続し、ほかの相続人に相応の現金を支払う方法です。
換価分割
相続した不動産を売却し、得られた現金を相続人で分けあう方法です。現金にしてしまえば、分けるのは簡単になります。
不動産をそのまま残しておく必要がない場合には、換価分割を選択するのが現実的です。
ただし売却には相続人全員の同意が必要になることが注意点です。
換価分割する際には、相続する人の人数が少なければ共有名義のまま、人数が多ければいったん1人が相続して売却するとスムーズです。
共有
共有は、対象不動産を相続人の共有名義のままで相続する方法です。
全員が納得すれば問題ありませんが、のちのち不動産を売却するときに全員の同意を取りつけるのが難しくなる可能性があります。
また共有名義人の誰かが亡くなると、さらに相続が発生し、相続人が増え続けるリスクがあります。
売却するなら換価分割で相続するのが無難
不動産を所有することなく、そのまま売却したいと考えるのであれば、4つの相続方法のなかでは換価分割で相続するのがおすすめです。
ただし上で述べたように、売却には遺産分割協議において相続人全員の同意が必要になることが注意点です。
遺産分割協議とはいったいどのようなものなのか、次章で解説します。
遺産分割協議
遺産分割協議とは、遺産を相続する権利を持った相続人が集まり、だれがどの財産を、どのくらいの割合で相続するのか話し合うことを指します。
遺産分割協議は、相続人全員でおこなうことが決まりです。
1人でもかけた状態で協議を進め、分割方法を決めたとしても無効となってしまいます。
しかし遺産分割協議は必ずしも対面で行う必要はなく、電話やメールなどで話し合いを進めても問題はありません。
代表数人で集まり協議をし、参加できなかった相続人から承諾を得ても有効とされます。
ただし協議した内容が認められるのは、「全員が賛成した」事案のみです。
不動産を売却したい場合でも、相続人の誰か1人が反対すると、協議は成立せずに売却が認められない点には注意が必要です。
最終的には遺産分割協議書を作成し、全員が署名捺印した内容が有効とされます。
遺産分割協議がまとまらなかったら
相続人全員で話し合っても、話がまとまらないこともあります。
とくに相続財産が多い場合や、相続人が多く関係が複雑な場合には珍しいことではありません。
そういったケースでは、家庭裁判所に遺産分割調停または遺産分割審判を申し立てます。
遺産分割調停とは、家庭裁判所で調停委員を介して遺産をどう分割するかを話し合う方法です。
調停での話し合いの結果決まった内容は、「調停調書」にまとめられ、効力を発揮します。
調停でも話し合いがまとまらなければ「不調」となり、その流れで「審判」に進みます。
