不動産を相続する際に共有不動産にするとどのように分割するか？
不動産を複数の相続人が相続した場合は、どのように分割するといいか悩むでしょう。実は、複数の相続人が不動産を相続した場合は、共有不動産にする方法があります。ここでは、共有不動産(共有分割)とは？共有不動産のメリット・デメリット、共有不動産を無くす方法、共有以外の相続不動産の分割方法、についてご紹介します。この記事を読めば、不動産を複数の相続人で相続する際に共有不動産した場合の分割方法が分かります。
共有不動産(共有分割)とは？
数人の共有者が、1つの不動産を所有していることです。また、それぞれの共有者がどの程度の権利があるかの比率が持分割合です。例えば、2分の1の持分割合の場合は、半分の面積を所有しているということではなく、2人で全体の不動産を所有していることになります。
共有不動産は売却しにくい
共有不動産の場合は、全ての共有者が売却することを了解する必要があるので、売却しにくいと言われています。例えば、離婚する際にトラブルが発生した場合は、妻が自宅を売却したいと思っても、共有者の夫が売却したくないと思えば、自宅を売却することはできません。夫の持分割合がいかに少なくても、妻の考えのみでは売却ができません。
共有不動産になるケース
共有不動産になるのは、次のようなケースがほとんどです。
相続人が何人かいる
被相続人が亡くなった際に相続人が何人かいると、不動産を共有名義にして引き継ぐ場合があります。
自宅を夫婦で買った
住宅ローンを利用するために頭金を夫が出したりするなどすると、自宅は共有不動産になります。自宅を買う時に、資金をどのくらい出したかということが、持分割合にそのまま反映されます。例えば、住宅ローンを利用する際に、妻が1000万円、夫が残りの2000万円を出した場合は、持分割合としては妻が3分の1、夫が3分の2になります。
二世帯住宅を親子で買った
親子で住宅ローンをそれぞれ利用して二世帯住宅を買った場合は、共有不動産になります。親が住宅ローンを利用して、子供がお金を出しても、共有不動産になります。なお、持分割合を二世帯住宅の費用の比率によって決定すると、贈与税はかかりません。
共有不動産のメリット・デメリット
共有不動産のメリット
節税ができる
自宅を売った際は、マイホーム特例が適用され、一定の条件を満たすと、最大3,000万円が譲渡所得税から控除されます。税制改正が平成28年度に実施されたことによって、相続などによって入手した自宅を売っても、一定の条件を満たすと、マイホーム特例が適用されます。また、共有不動産を売ることによって、それぞれの共有者はマイホーム特例が適用になるため、節税がさらにできます。
住宅ローン控除が夫婦に適用される
夫婦の共有不動産にすることによって、2重に住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除というのは、住民税や所得税が住宅ローンの年末の残高によって控除され、この残高１%が10年間戻ってくるものです。例えば、2,000万円の住宅ローンの年末残高の場合は、2,000万円の1%の20万円が毎年戻ってきます。そして、夫婦の共有不動産にすることによって、2重に住宅ローン控除が適用され、不動産を1人で所有するよりも減税することが期待できます。
共有不動産のデメリット
一方、共有不動産のデメリットは、次のようなものがあります。
全ての相続人の了解が必要になる
1人で不動産を所有していると、不動産を賃貸したり、売却したりするなどが自由に単独でできます。しかし、共有不動産の場合は、それぞれの持分割合によって共有者の了解をもらうものと1人でできるものがあるため注意しましょう。例えば、半分の持分割合があると共有者の了解がなければ不動産を賃貸できなく、全ての共有者の了解がないと不動産を売ることもできません。そのため、全ての相続人の了解が必要なことを行う際は、非常に面倒であることが分かるでしょう。
持分割合が細かくなる
共有不動産の場合は、持分割合が細かくなり、複雑な権利関係になります。全ての相続人の了解が必要な手続きなどの際は時間が多くかかるようになって、物事を決定するために相当時間と手間がかかる場合も多くあります。
再度登記する必要がある
不動産の場合は、登記して誰が不動産を所有しているかを公表しています。登記の内容を変えるためには、初めての場合は手続きが非常に面倒で、自分で行うには手間と時間が結構かかります。共有不動産の場合は、共有者や持分割合が変わるごとに、登記を変える必要があります。そのため、1人で不動産を所有するよりも手間と時間がかかるようになります。
トラブルがよく起きる
共有不動産の場合は、トラブルがよく起きます。共有者同士の関係が悪くなってくれば、先にご紹介した不動産を売却したりすることができにくくなってきます。そのため、可能な限り早く共有不動産を無くすことが必要です。
共有不動産を無くす方法
共有不動産の場合は、共有者の了解をもらう必要があるため手間と時間がかかります。不動産を建て替えたり、売ったりしたい時に、共有者で了解しない人がいれば、自由に行動することはできません。相続によって共有不動産にしてから、共有状態を無くすには、全ての共有者に対して共有物分割請求をして共有不動産を分割する必要があります。共有物分割請求の方法は、次のようになります。
訴訟を裁判所に提起することになりますが、いきなり訴訟ではなく、全ての共有者と話し合いをするようになります。法律上は話し合いをする方法をはっきりと決めていませんが、一般的にまずは共有物分割請求を申し入れるために内容証明郵便を送ります。申し入れてから、一定の期間が経っても話し合いがまとまらないと、共有不動産の分割を要求するために訴訟を裁判所に提起します。
裁判所は、共有物分割訴訟が提起されると、共有不動産を分割するためになんらかの方法で判決を出すようになります。具体的な方法としては、競売や現物分割などがあります。また、和解になる場合も多くあり、1人で所有する代わりに代償金を別の相続人に払う場合もあるようです。
共有以外の相続不動産の分割方法
相続不動産の分割方法としては、共有以外に次のようなものがあります。
現物分割
相続人によって相続不動産を分割するものです。現物分割の場合は、測量をしっかりと行うことが必要になります。杭などを用いて境界を引くようになります。
代償分割
全ての不動産を相続人の1人が所有して、相続分の現金を残りの人に払うものです。面倒な測量のような作業をする必要がなく、しかも不動産を売却する必要がないため、方法としては分割しやすいと言えます。しかし、相続人に誰がなるかでトラブルになる場合もあります。
換価分割
全ての相続人に、売って獲得した現金を分配するものです。この際に分配する金額は、法律によって決まります。
不動産を相続する際は、共有不動産にする以外に、このような分割方法についても検討してみましょう。
